不動産 地雷各種
2023/07/10
★ 不動産 購入前に 必須チェック！
＜ 接道状況 ＞
→ 親父は 東南の角 がベスト！ と口癖のように話していたが その真意は これだった！！
~ 最低限、幅 4 m 以上の道路に 2 m 以上 接している土地以外、建築不可！
さらに、公道か 私道か ？
「公道に接している」ことに こだわったほうがいい！！
私道の場合 必須確認 ！！
必ず 購入前に 不動産屋に 「」のように、要求すべし！
1) 私道の管理状況と 利用状況
2) 私道の通行、掘削の承諾書の有無
「私道の通行掘削の承諾書は 売主負担で取得してほしい！」
3) 道路境界の有無
「私道の敷地の境界明示も 売主負担でやっておいて欲しい！」
4) 私道に埋設されている給排水管
古い住宅の水道メーターは 13 mm 口径が一般的
現在は 20 mm
新たに 分岐すると 水圧の関係で無理となった場合
公道の本管から 引き込み工事が必要となり、
200 万円以上、かかることも ある。
「その私道に、水道・下水・ガスの配管は ありますか？」
「その配管は 誰のものですか？」
「建て替えをする場合に、既存の配管で 容量は足りますか？」
5) 私道の所有者の人数、住所
登記簿を確認
申請時点においての 私道所有者全員の 名前と住所を確認 ！
相続が発生していたり、法人がかなり昔に倒産していたり・・・
いざ、工事のときに、承諾が取れないリスクがある！！
「私道の所有者全員の 名前と住所を調べてほしい」
と 売主の不動産屋に 要求する !!
購入前に 問題点の把握と それを解決できる手段はあるのか？
さらには、解決するには、どのくらいの費用がかかるのか？
しっかり 確認しておく！！
購入条件を 伝えよう！
プロは必ずチェックする！正面の道路が私道なら確認しておきたい５つのポイント！
位置指定道路
公図を取る
復元 現地を申請図の形態に戻す
→ 建築基準法施行令 第 144条の4 第２項
「地方公共団体は 条例で 前項と異なる基準を定めることができる」
つまり、地方公共団体の都合によって、変更されている可能性がある。
だから、必ず、当初の申請図を、役所の 建築指導課（自治体によって、課の名前が違う）で取得！
確認すべき！！
現場で 幅員、長さ、隅切り を実地計測！
長い部分は ステッキメジャーが便利
私道負担なし は リスキー
負担しない = タダで通行、利用する
なので 持分のある人に 逆らえなくなる。
持分のある人に 意地悪されたり、持分のある人が他界してしまったりすると、
自分の家なのに、配管工事や メンテナンスの車両が横付けできなくなってしまう！！
水道管の問題
＜ 測量 ＞
公簿売買、実測売買
リビンマッチ 公簿売買と実測売買はどっちがいい？測量しないと起こるトラブルとは
公簿売買と 実測売買では 面積が違ってくるし、
古い物件だと、あとから 境界線の 官民確定がなされて
役所から 建て替えの際の セットバックを一方的に決められてしまう。
当時の測量の精度が低かったにもかかわらず、こちらが譲歩させられるから、
接道が公道でも 油断はならない。
もっとも、坪単価 100 万円以上など、都会の地価の高いところでなければ、
測量も 測量士に依頼することになるので、軽く 数十万円は吹っ飛ぶ。
よって、地価の安い地方は、測量するより、値引き交渉したほうが 賢明だ。
※ 親族間売買サポートセンター 公簿売買 測量なしの土地取引
＜ 空き家取引にかかる税金 ＞
※ 葛飾北斎
もっとも多数回 人生で引越ししたことでも有名
90 歳まで生きて、その間 93 回 引っ越した、との記録
原宿 浮世絵専門 太田記念美術館 note
絵を描くことに夢中で 家事をまったくしなかった（掃除しなかった）のが 理由
富嶽三十六景で有名な浮世絵師である葛飾北斎ですが、実は引越し魔としても有名
