フィリピン不動産
2023/04/05
私が 初めて フィリピンに行ったのは 2010年。
友人の 齊藤さんが、フィリピン案内本（金なしコネなしフィリピン暮らし / 志賀和民 著)に挟んであったメモに
たまたま マキソンがあったのが きっかけだった。
1冊の 詳細な案内書籍と、ほんと たまたま（齊藤さん本人も忘れている）
その本に はさんであった メモが
まさかの人生大転換になったのだった。
親父の介護、もう 日本では 続けたくなかった。
家族問題があって たいへんだった中、
なんとか 役所の 介護利用区分「低所得者負担」で 数万円、安くしたが、
それでも 毎月 12~13万円。
年収 300万円未満に 新築マンションの35年ローン並みの 介護利用料が 降りかかってきた。
親父はなんとか、 月 10万円強、年金が出たから かなり助かった。
私の持ち出し分は、2万円以内だったから、なんとかなったようなものだが、
年金を掛けない親だったら、ほんと、ヤバかった。
年金は 偶数月に2ヶ月まとめて受け取るので 2ヶ月で 21~22万円、
国民年金だけなら 月 7 万円ちょっとだから（当時で 年 80万円くらい）
脱サラ前の 勤め人だった期間がなかったら
介護離職から 破産になりかねなかった。
たまたま私は 1990年から 海外移住、内外価格差を意識していたので
「低所得者優遇ですら、月12万円も負担するなら、
物価の安いアジアに移住して、施設なんか入れず、
広い家で 人生の最期を 一緒にすごすほうがいい」
と考えていたところだったので
とにかく フィリピンに すでに完成した家があるなら、
と 現地視察ツアーに申し込んだ。
現地を視察し、現地のフィリピン人たちの状況や
街の雰囲気、滞在してみての感覚で
「ここなら 大丈夫だ」と思い、戸建を買った。
日本や英米、マレーシアのように、土地そのものは外国人は購入できず、
コンドミニアムか？ リゾート敷地内の物件の居住権という形になる。
結局、2012年、2月23日の父他界、葬式が終わり、
しばらく 呆然と 魂の抜け殻のような 人生を過ごした。
ようやく 自分のペースに戻るか？
という 4月になって、
マキソンが 破綻必至であることがわかった。
その後、フィリピンでの裁判沙汰、二次被害、
2014年に 仲間割れから 裁判自体が崩壊し、音信不通
驚くことに、さらにわかったのは、
２００９年まで、フィリピンには
不動産取引業に関する法律（日本でいう、免許とか登録という制度）自体がなかった、
ということだ。
つまり、不動産取引、権利など、法的効力で保障されない契約だったのだ ！！
とはいえ、フィリピンも アメリカの植民地だったし、その前は、
スペインの植民地だった。
今は独立している国でも かつての支配国、
旧宗主国時代からの組織、ならわし、慣習は 色濃く残っている。
フィリピンの場合、
アヤラグループ (スペイン系）
SM シューマート （華僑系）
ロビンソン
といった、いわゆる 富豪財閥系企業が 不動産の分譲をしている。
富裕層が仕切っていて、一般庶民には、分譲された安いのが回る
という構造だ。
いまでも、不動産の売買をするなら、
信頼度という点で これらの会社を選ぶのが、賢いだろう。
チャーリー・タカ率いる、グローバル社、フィリピンは TMSグローバル社だったが、
そこで扱っている不動産は、メガワールド社というディベロッパーだった。
これらの由緒ある財閥系の格下、次点の企業だ。
日本以外の国、後進国では、建物を建てるとき、
工期に間に合わせる、きっちり仕上げる、という発想は 希薄だ。
私自身が、「こりゃ、ヤバい！ 買わなくてよかった」
と 判断が冴えたのは、メガワールド社の お祝いの報告の席だった。
そのお祝いとは、
メガワールド社が、アヤラを抜いて、利益 １位になった ！
というものだった。
GPC チャーリーメンバーは 喜んでいたが、
私は 「ヤバいじゃん、危ねえ・・・」
と 即座に顔がひきつった。（内心）
商売人の感覚として お金のような バーチャルなものと、
不動産のような リアルなものでは、利益の構造が まったく違う。
苫米地博士が
「バーチャルマネーと、リアルマネーを 分ける仕組みが必要になるだろう」
というように、
そもそも 原価率が違いすぎるのだ。
不動産業界でいえば、リートは 証券化しているから、バーチャル商品だが、
それとて 実体の不動産が裏づけだ。
そして 戸建やマンション（コンドミニアム）は 実物がある リアル商品だ。
バーチャル商品は 値段を勝手につりあげられる。
売る人と 買う人が 合意した金額が そのものの価格になる。
だから、吹っかけるだけ、利益は膨大になり、原価率は 下げられる。
それに対し、リアルな不動産、衣食住を含め、モノ全般は、
そうはいかない。
必ず、作り上げるための 材料、設計したり、組み立てたりするマンパワー、
流通させるための 事務所やら 広告費やら、さまざま 元手がかかる。
つまり 原価率は ある程度以下には 下げられない。
リアル事業は、バーチャルに比べて、利潤追求が難しい。
となると、利益を増やすには、どうすればいいか？
入ってくるお金を増やすなら、
相場より割高な価格で売りさばく必要があるし、
出ていくお金を減らすなら
柱を細くしたり、壁を薄くしたり、材料費をケチるか？
工事の人件費を削る（奴隷、囚人にやらせて人件費を浮かす）など、
人件費を抑制、削減するか？
いずれか、だろう。
ネームバリューでは、旧財閥系に劣るのだから、
広告費を削る、という発想は、しないと想定すれば、そうなる。
私は ここに ピンと来たのだ。
同じ 面積、間取りで 見た目も大差なければ、
ネームバリューで アヤラや SM,ロビンソンの物件が高く、
メガワールド以下の会社なら、その分、安くなるはずだ。
同じ価格だったり、少々、高めくらいなら、
原価率を下げるしか、利益を増やす方法は、ない。
マニラのあちこちで マンションが建設中で、
車で移動中に あちこち見かけたが、
日本の建築現場と違い、全体的に雑で
柱や壁が 遠めに見ても、日本のよりも、細く薄い感じだった。
なので 極論、日本人の発想なら
同じような価格帯なら
利益が多い ＝ 手抜き or 材料費をケチった
というのが、事実ではないか？
と 疑いを持つだろう。
あれほど ビジネスの成功者がいる チャーリーグループなのに、
まさか、このことに気づかないからなのか？
はたまた、気づいているけど、宴席だから、調子を合わせていたのか？
今となっては、わからない。
